BBR og boligsalg – undgå de dyre fejl

Kort svar

Få styr på BBR, før boligen sættes til salg.

Når en bolig skal sælges, er der mange forhold, der spiller ind. Ét af de områder, som ofte giver udfordringer, er BBR-oplysningerne på ejendommen.

Mange boligejere er ikke klar over, at det er deres ansvar, at oplysningerne i BBR er korrekte. Fejl kan i værste fald forsinke et salg eller føre til økonomiske krav efter handlen.

BBR og dokumentation

Hvad er BBR – og hvorfor er det vigtigt?

BBR står for Bygnings- og Boligregistret og indeholder oplysninger om alle bygninger på en ejendom.

Oplysningerne bruges blandt andet af kommunen, ejendomsmæglere, banker, forsikringsselskaber og potentielle købere.

Når en bolig sælges, vil køber ofte sammenholde de faktiske forhold med oplysningerne i BBR. Hvis der er uoverensstemmelser, kan det skabe usikkerhed omkring ejendommen.

I nogle tilfælde kan fejl eller mangler i BBR også påvirke både salgspris og salgsforløb.

Stemmer oplysningerne?

Stemmer BBR med virkeligheden?

Det første skridt er at undersøge, om de registrerede bygninger og arealer stemmer overens med de faktiske forhold på ejendommen.

Mange bliver overraskede over, hvor ofte der findes fejl eller mangler i registreringen. Det gælder især de sekundære bygninger.

Det kan eksempelvis være en carport, et udhus eller en overdækning, som er opført for mange år siden, men aldrig er blevet registreret korrekt i BBR.

Det ses også jævnligt, at en tidligere ejer har udnyttet en tagetage til beboelse uden at få ændringen registreret. Når ejendommen senere skal sælges, bliver disse forhold ofte opdaget i forbindelse med handlen.

Særligt mindre bygninger er ofte ikke registreret korrekt. En af årsagerne er, at der tidligere har været regler, som gjorde det muligt at opføre mindre bygninger uden byggetilladelse.

Selvom der ikke var krav om byggetilladelse, skulle bygningerne stadig registreres i BBR – og det er ikke altid sket.

Fejl og mangler

Hvad hvis der er fejl eller mangler?

Hvis der er uoverensstemmelser mellem BBR og de faktiske forhold, skal det undersøges nærmere.

I nogle tilfælde kan det være tilstrækkeligt at få registreret en eksisterende bygning, hvis det kan dokumenteres, at den er opført lovligt efter de regler, der var gældende på opførelsestidspunktet.

I andre tilfælde kan der være tale om byggeri, som aldrig har fået den nødvendige byggetilladelse.

I mange tilfælde er det ikke den nuværende ejer, der har opført byggeriet. Det kan være ændringer eller tilbygninger, som tidligere ejere har udført gennem årene.

Selvom forholdet ikke er opstået under det nuværende ejerskab, er det stadig ejendommens ejer, der har ansvaret for at få forholdene afklaret og eventuelt lovliggjort.

Lovliggørelse

Lovliggørelse af byggeri.

Ved en lovliggørelse skal det dokumenteres, hvornår byggeriet er opført, og hvilke regler der var gældende på tidspunktet.

Kommunen vil typisk vurdere sagen ud fra både de tidligere og de nuværende regler.

Selvom bygningen kan få lov til at blive stående, kan der være krav om dokumentation af blandt andet:

Et typisk eksempel kan være en garage eller carport, der blev opført uden byggetilladelse for mange år siden.

Her skal det undersøges, hvilke regler der var gældende på opførelsestidspunktet, og om byggeriet kan registreres direkte eller kræver en egentlig lovliggørelsessag hos kommunen.

Tilsvarende ses der ofte udnyttede tagetager eller ældre tilbygninger, hvor dokumentationen mangler, og hvor der derfor skal foretages en nærmere vurdering af forholdene.

Retlig og fysisk lovliggørelse

Når kommunen behandler en lovliggørelsessag, vurderes det først, om byggeriet kan lovliggøres retligt.

Retlig lovliggørelse betyder, at kommunen accepterer det eksisterende byggeri, selvom der eksempelvis mangler byggetilladelse eller korrekt registrering i BBR.

Her vurderes blandt andet byggeriets placering, omfang og anvendelse op imod de regler, der var gældende på opførelsestidspunktet samt den nuværende planlægning for området.

Fysisk lovliggørelse betyder, at byggeriet skal ændres, reduceres eller i nogle tilfælde helt fjernes for at overholde lovgivningen.

Et typisk eksempel kan være en garage, carport eller tilbygning, der er placeret for tæt på skel, eller som overskrider de tilladte bebyggelsesmuligheder på grunden.

Hvis forholdet ikke kan lovliggøres administrativt, kan den eneste løsning i sidste ende være hel eller delvis nedrivning.

Konsekvenser ved salg

Hvilke konsekvenser kan fejl få ved et boligsalg?

Mange fejl opdages først, når boligen sættes til salg. Her gennemgår købers rådgiver, ejendomsmægleren eller banken ofte ejendommens dokumentation.

Hvis der konstateres fejl eller mangler i BBR, kan det føre til:

I nogle tilfælde kan køber helt vælge at trække sig fra handlen, hvis usikkerheden omkring ejendommen bliver for stor.

Få styr på BBR inden boligen sættes til salg

Jo tidligere eventuelle fejl opdages, desto lettere er de som regel at håndtere.

En gennemgang af BBR-oplysningerne kan skabe tryghed for både sælger og køber og mindske risikoen for forsinkelser eller ubehagelige overraskelser senere i processen.

Mange boligejere bliver overraskede over, hvor meget dokumentation der faktisk kræves ved et boligsalg. Derfor kan det være en fordel at få gennemgået ejendommen, inden den kommer på markedet.

Indledende vurdering

Er du usikker på, om BBR stemmer?

Er du usikker på, om oplysningerne i BBR stemmer overens med de faktiske forhold på din ejendom?

Hos K. Kristensen ApS tilbyder vi en indledende og uforpligtende vurdering af din situation.

Ofte kan en tidlig gennemgang spare både tid, penge og bekymringer – særligt hvis boligen skal sælges inden for de kommende år.

Vi hjælper blandt andet med:

BBR er mere end et dokument

BBR er langt mere end blot et dokument. Det er en vigtig del af ejendommens samlede dokumentation og kan få stor betydning ved både køb, salg og ombygning.

Derfor kan det være en god investering at få afklaret eventuelle fejl eller mangler, inden de udvikler sig til større udfordringer.

Er du i tvivl om, hvorvidt din ejendom er registreret korrekt i BBR, eller om der kan være forhold, der bør afklares inden et salg?

Hos K. Kristensen ApS hjælper vi med gennemgang af BBR-oplysninger, lovliggørelse af eksisterende byggeri og dialog med kommunen.

Det kan samtidig skabe større tryghed for både sælger og køber.